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解析什么是承租人的优先购买权

文章来源: 发布时间:2019-4-25

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解析什么是承租人的优先购买权

2009-09-24 08:30:00

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[案例回放]   2006年8月16日,李某将其所有的一套房产租给田某使用,每月租金500元,租期1年。2007年3月初,李某因做生意急需用钱,遂将该房产以市价卖给朋友范某,后于4月12日到房产管理部门办理了过户登记手续。

[案例回放]

2006年8月16日,李某将其所有的一套房产租给田某使用,每月租金500元,租期1年。2007年3月初,李某因做生意急需用钱,遂将该房产以市价卖给朋友范某,后于4月12日到房产管理部门办理了过户登记手续。4月20日,范某要求田某腾房,田某不同意,引发纠纷。

[律师评析]

当今社会,随着市场经济的深入发展,在城市中心区域内,房屋所有权渐有淡化趋势,随之而来的便是势不可挡的租赁之风,租赁法律关系得以彰显。

一、承租人优先购买权定义及法律依据

承租人优先购买权,是指在租赁合同存续期间,出租人要出卖租赁物时,承租人在同等条件下,依法儿童癫痫秘方军海抗癫劯攻勊享有优先于其他人购买的权利。较高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第1伊春市专治癫痫病医院哪家好18条、《合同法》第230条明确规定了房屋承租人优先购买权。

二、承租人优先购买权立法原理

立法原理在于,承租人先于其他买受人对租赁物享有占有、使用、收益的权利,此权利兼具物权性,为了尽可能维护业已建立的法律关系和经济生活秩序,立法者以"两利相权取其重"为价值取向,承认优先购买权,简化法律关系。立法者同时对优先购买权规定了限制行使条件,即对出卖人及其他买受人的利益亦不足造成妨害,且更能发挥物尽其用的原则。

三、承租人优先购买权行使的实质要件--"同等条件"

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。而且,优先购买权也并没有剥夺其他人购买机会,如先买权人不能提供"同等条件",则按价高者得的市场原则决定物的归属,符合物尽其用、公平合理原则。"同等条件"主指价格条件,另外尚需兼顾支付期限等足以影响出卖人根本利益的其他条件。

四、侵害承租人优先购买权的法律救济

根据较高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定,出卖人未履行法定通知义务即痫病的发病原因有哪些将标的物卖给他人的,承租人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。但我认为,上述买卖合同只侵犯了承租人利益,并未侵犯国家和社会公共利益,根据《合同法》第52条规定,不应认定为无效合同,而应认定为可撤销合同。因为如果承租人不打算或不愿意以"同等条件"购买房屋时,其利益并未因出卖人和第三人之间的买卖合同而受到实质损害,癫痫病到底能否治好自没有宣告合同无效必要。

综上,李某侵犯了田某的优先购买权,田某可提起民事诉讼请求确认李某与范某签订的买卖合同无效。另外,即便田某放弃优先购买权,但根据"买卖不破租赁原则",范某无权要求田某腾房。

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